Uno de los mercados que más fervientemente esperaba lasnuevas condiciones de mercado para este año en la Argentina, fue el sectorinmobiliario. El antecedente era preocupante: tras atravesar un 2014 con elmenor nivel de ventas anuales de las últimas tres décadas, en el 2015 hubo unpequeño repunte que no fue suficiente, registrándose el menor número deescrituraciones desde el 2002. "El sector inmobiliario pasó por momentosnegativos, como la crisis de los últimos meses de 2001 y los primeros de 2002,que nos afectó y mucho, pero la crisis actual ya lleva cuatro años", explicóel presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Roberto Arévalo."A partir de la imposición del cepo cambiario, y principalmente desdeoctubre desde 2012, cuando se prohibió convertir los créditos hipotecarios depesos a dólares, la situación se ha ido agravando cada vez más", añadió.
Con el consenso de identificar al cepo cambiario como elprincipal factor responsable del estancamiento del sector, tras la asunción deMauricio Macri como presidente y de la liberación del tipo de cambio, lasexpectativas eran altas. El mercado inmobiliario, históricamente dolarizado enla Argentina, había atribuido la prolongada crisis a la restricción de operaren moneda extranjera; de la misma forma, se mostró optimista durante losprimeros meses del 2016, con la esperanza de que con la apertura del cepo, loscapitales en dólares que estaban fuera del país se volcasen al sectorinmobiliario, generando una verdadera "reactivación primaria. En esaperspectiva, la anunciada reaparición de los créditos hipotecarios a tasasrazonables vendría a significar una espalda en la que tanto compradores comoagentes podrían apoyar la esperada reactivación.
Sin embargo, hasta ahora, el efecto no fue el esperado. "Noes que porqué el cepo se liberó hace tres meses, el mercado nuevamente se hayaactivado, o al menos no en la magnitud que nosotros esperábamos. Seguimosoperando bajo las mismas variables, la gente no está convencida al momento detomar decisiones, y las ventas siguen en el mismo nivel en el que veníamos,explica el agente de real estate Damián Garbarini. "Venimos de una década dondedesde el mismo sector inmobiliario se cometieron errores, y entre las falenciaspropias y las condiciones macroeconómicas, que no han acompañado, hoy estamosante un panorama incierto, agrega.
"El mercado inmobiliario en Argentina funcionó relativamentebien entre 2002 y 2009, aunque no fue hasta 2011, tras una estricta política deregulación con el tipo de cambio establecido por el Gobierno, cuando el sectorsufrió una sería recesión. Actualmente, el mercado inmobiliario argentino setiene un 42% menos de actividad a respecto a los años de bonanza, afirma JoséR. Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario. En su informe,destaca que la Argentina es el segundo país detrás de los Estados Unidos- conmayor cantidad de dólares en manos de sus ciudadanos. Ante esta circunstancia, laliberación del mercado cambiario se preveía como una de las mejoresoportunidades de reactivar el mercado tras la meseta en la que había ingresadoen los últimos años.
"Lo que se esperaba, principalmente, era que se genere unshock de confianza que vuelva a atraer al inversor, explica Jorge Dapelo,consultor inmobiliario al frente de la firma que lleva su apellido. "Esotodavía no ocurrió en la realidad, y los motivos son múltiples. Se estántomando medidas que sin duda se dirigen en ese sentido, y que van a terminarreactivando el mercado, cómo la salida del cepo y la reapertura de los créditoshipotecarios, pero quizás todavía no se logró generar un clima de confianza losuficientemente fuerte. Hay muchas consultas, de a poco se va a generando unnuevo movimiento, pero el cierre de las operaciones todavía está lento, agregaDapelo.
En el mismo sentido se manifestó Daniel Baracat, al frentede BACI & Asociados, quien refiere que si bien la reactivación del mercado"está lenta en términos de escrituración interanual, se percibe como positivoel "cambio de aire en la dirección de la economía argentina. " Hoy hay unaempatía diferente en el mercado, sobre todo desde el lado del desarrollista, dela gente que está con perspectivas concretas para el nuevo desarrolloinmobiliario. En sintonía, agrega Jorge Dapelo que "existen muchos gruposinversores que bajo estas nuevas condiciones, están mirando tierras para hacernuevos emprendimientos en la zona.
Desde el punto de vista del consumidor final, de aquel quecompra una propiedad para vivir en ella, no se ha evidenciado aún unareactivación que logre paliar la caída que sufrió el mercado del real estate enlos últimos años. Las escrituras en febrero de 2015 repuntaron levementerespecto al mismo período de 2014, pero todavía están lejos de los niveles enlos que se operaba antes de la instalación de la crisis.
"Desde el punto de vista del comprador, la salida del cepotuvo un impacto fuerte, pero todavía persiste la incertidumbre por variosmotivos, explica Baracat. "Uno de ellos es la incertidumbre respecto al precioreal del dólar, que genera que muchas personas que tienen ahorros en monedanorteamericana todavía no estén seguros de transformarlos. El segundo es que,si bien se percibe un cambio de ánimo y se están generando nuevas operaciones,todavía no se alcanzó tal nivel de confianza de parte del comprador, que está ala espera de que se acomoden otras variables de la economía, como la inflación.En tercer lugar, aún faltan disposiciones claras en cuanto a la reactivacióndel crédito hipotecario, que si bien fue anunciado esta semana, tuvo más efectode marketing que aplicación concreta por ahora, agrega el inmobiliario.
El lanzamiento de una nueva línea de créditos hipotecariosindexados por inflación (atados al CER, el coeficiente de estabilización dereferencia) despertó tanto grandes expectativas como grandes dudas, en elmercado de compraventa de propiedades nuevas y usadas, y también en el mercadodel alquiler. El vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, GustavoLlambías, sostuvo que "era algo muy esperado y por lo que venimostrabajando desde hace años desde la institución".
Asimismo, destacó la importancia para la clase media, ya que"el crédito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado yproducirá un cambio profundo, recuperando a los sectores medios comoclientes". Pero si bien desde todo al arco inmobiliario se recibió lanoticia con benplácito, también despertó dudas. "El crédito está dirigidoprincipalmente a sectores de clase media y de clase de media baja, que son lossectores más vulnerables y a la vez los más desinformados respecto de cómodefender su inversión. Y en un panorama de inflación proyectada que supera el35%, resulta difícil para alguien de clase media poner sus ahorros en unahipoteca indexada por inflación, comenta Daniel Baracat.
"Yo creo que en este caso el gobierno apresuró la salida delos créditos hipotecarios, comenta Jorge Dapelo, siguiendo la misma línea."Tal vez lo ha hecho como para dar una señal al mercado, pero con esta tasa deinflación, es imposible que a la gente se embarque. Estos sistemas seguramentefuncionan, pero son necesarias tasas de inflación mucho más bajas. Creo que esuna señal positiva, que ha sido una especie de guiño al mercado, pero quequizás haya sido una medida apresurada, agrega.
En Esteban Echeverría, el boom inmobiliario que experimentóla localidad de Canning en la pasada década se transformó en un motor dedesarrollo para toda la región, y no se vio exento de la ralentización quesufrió el mercado en los últimos años. Allí, sin embargo, se conjuganparticularidades que obligan a un análisis diferenciado respecto de lasexpectativas del sector. Con nuevos desarrollos construyéndose en forma defideicomisos, el impacto de las nuevas líneas de crédito tendría un impactomarginal sobre el amperímetro del mercado.
"En Canning, en los barrios nuevos que se estánconstruyendo, las propiedades no son aptas de crédito hipotecario hasta que nose escrituren, por lo que el sector en gran parte se queda afuera de losbeneficios de las nuevas líneas de crédito, explica Damián Garbarini. En lamisma línea, coinciden en que la medida tendrá mayor impacto sobre laspropiedades ya establecidas y que se encuentran a la venta. "A nivel local, hayun segmento va a favorecer, que es el de las propiedades ya consolidadas y elde algunos condominios nuevos, que se están desarrollando y que ya tienencondiciones de escrituración, agrega Daniel Baracat.
Otro de los aspectos que ha generado incertidumbre, y a losque algunos sectores han atribuido el hecho de que la reactivación sea máslenta de lo esperado, es el precio actual al que se encuentran tasadas para laventa muchas propiedades, que ha generado un aumento de los alquileres concomitantecon el bajo nivel de nuevos propietarios. "Hoy hay un déficit de casas en elmercado inmobiliario que no solamente se da a nivel local, sino que estágeneralizado en toda la Provincia de Buenos Aires y en la Capital Federal. Haymucha más gente que alquila, porque los precios que se manejan para la compraventa están muy alejados de la realidad, argumenta Garbarini, quien opina queCanning la gran usina inmobiliaria del partido- no está exenta de laproblemática.
"En la última década, creo que se desarrolló más allá de loque el mercado estaba dispuesto a aceptar, y hoy se están viendo lasconsecuencias. En Canning hay trece mil lotes en oferta, para una demanda quecon suerte alcanza los dos mil o tres mil terrenos, argumenta Garbarini, a lavez que agrega que "de cada mil lotes que se venden, se construyen 110 casas.
"Durante una década, estuvimos mirando el ticket delinversor sin pensar en el consumidor final, agrega el CEO de DG NegociosInmobiliarios. "Hace falta un cambio de paradigma para esta nueva década. Nopodemos seguir mirando al inversor, que últimamente ya no apuesta al realestate o que se descapitalizó. Necesitamos tener en cuenta otras variables, yredirigir el foco de los desarrollos al consumidor final; a la persona querealmente va a habitar esos desarrollos, y no al inversor, agrega Garbarini.
Sin embargo, esa visión no está generalizada. Consultadosobre esta situación, Daniel Baracat de BACI & Asocados- manifestó que "elproducto sano, que está bien llevado a cabo, con condiciones de escrituraciónclaras, está activo y es acorde a la demanda. Hemos visto ejemplos concretoscomo Vista Canning y Fincas del Alba, que se han vendido muy bien, y quedemuestran que en ese segmento, cuando se generan condiciones claras, hay unterreno muy fértil sobre el que avanzar y que resulta muy atractivo para eldesarrollo de nuevas inversiones.
En el mismo sentido, Jorge Dapelo afirma que "se estávendiendo prácticamente al costo en los nuevos desarrollos, por lo que lascondiciones de inversión mantienen su atractivo, libres de distorsiones en elprecio final. "A nuestro criterio, los precios para los nuevos desarrollos novan a bajar. Hoy estamos en costos de construcción cercanos a los 1.300 dólarespor metro cuadrado, y se está vendiendo en un valor entre los 1.600 y los 1.700dólares. No existe margen para reducir los precios, agrega Dapelo.
En lo que sí existe coincidencia, es en los precios a losque se tasan las propiedades ya construídas y ya consolidadas en Canning."Existe una distorsión, que se empezó a generar cuando se saturó el mercado deactores inmobiliarios. Antes había una decena de agentes trabajando en Canning,y hoy superan fácilmente los cincuenta, agrega Garbarini.
