A contramano de la normativa del nuevo Código Civil yComercial, la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal dijo que no sedebe aplicar los criterios de la propiedad horizontal a los barrios cerrados y,por lo tanto, que los propietarios de lotes no deben pagar el IVA por lasconstrucciones en los espacios comunes.
Si bien el Código está vigente desde el 1 de agosto pasado,se conoció la semana pasada un fallo en el que la Sala II de la Cámara, -en lacausa Fideicomiso Nordelta-, revocó en octubre pasado la sentencia del TribunalFiscal de la Nación, la cual había confirmado el criterio de la AFIP que exigíauna deuda de IVA por las construcciones realizadas en espacios comunes delbarrio privado.
El conflicto respecto al gravamen que pesa sobre las áreascomunes tiene su origen en la ausencia de normas específicas que permitanencuadrar a los countries, clubes de campo y barrios privados, en alguna de lasfiguras de derecho real previstas por el antiguo Código Civil y Comercial.
En la mayoría de los emprendimientos, enmarcados entoncesbajo el régimen de Geodesias, el comprador adquiría un terreno propio su lote-y una participación social o accionaria sobre la persona jurídica configuradacomo una Sociedad Anónima, Asociación Civil, etcétera- que es titular de losespacios comunes. De esa forma, el comprador adquiere derechos sobre los bienescomunes del barrio, pero no los compra, por lo que no deberían estar incluidosen el cálculo del IVA a pagar por la venta del lote.
Sin embargo, desde laperspectiva de la AFIP, -basada en elprincipio de que en materia tributaria prevalece la realidad económica de laoperación por sobre las formas jurídicas que adopte-, los barrios privados secomercializan como un todo indivisible, por lo que al venderse el terrenotambién se incluye el valor de las obras realizadas en espacios comunes. Bajoesa interpretación, el separar el acceso a las áreas compartidas de laoperación de venta del lote constituiría una maniobra evasiva.
El nuevo Código Civil, que entró en vigencia en agostopasado, buscó saldar aquella ausencia de normas al configurar a los barriosprivados, countries y clubes de campo como conjuntos inmobiliarios, a quienesaplica el marco legal de la Propiedad Horizontal, según el cual tanto elterreno privado que se adquiere cómo las áreas comunes son interdependientes yconforman un todo no escindible.
La última sentencia de la Cámara respecto a la causaNordelta, sin embargo, falló en contra del criterio de la AFIP que había sidoconfirmado por el Tribunal Fiscal de la Nación- y dictaminó que la formajurídica adoptada para la venta de lotes había sido adecuada. Por lo tanto, nocorrespondía el pago de Impuesto al Valor Agregado sobre los espacios comunes,ni era necesaria la aplicación del derecho de Propiedad Horizontal, acontramano de lo que reglamenta el nuevo Código.
Todos los countries y barrios cerrados, a partir de lavigencia del nuevo Código Civil, deben adecuar su estructura jurídica al nuevomarco. Sin embargo, cómo parece confirmar el más reciente fallo de la Cámara,aún no parecen estar claros cuáles serán los plazos para la adecuación, asícomo las normas que regirán el traspaso.
