SOCIEDAD

Canning no escapa a la recesión inmobiliaria

Tras atravesar una de sus crisis más profundas, el mercado del real estate comienza a dar signos de recuperación, pero todavía se mantiene alejado de las expectativas de reactivación que se manejaban para este año. La salida del cepo cambiario y el anuncio de nuevas líneas de crédito aún no han tenido el efecto que se esperaba, y existe debate en torno a los precios actuales de las propiedades.
domingo, 17 de abril de 2016 · 16:07

Uno de los mercados que más fervientemente esperaba las nuevas condiciones de mercado para este año en la Argentina, fue el sector inmobiliario. El antecedente era preocupante: tras atravesar un 2014 con el menor nivel de ventas anuales de las últimas tres décadas, en el 2015 hubo un pequeño repunte que no fue suficiente, registrándose el menor número de escrituraciones desde el 2002. "El sector inmobiliario pasó por momentos negativos, como la crisis de los últimos meses de 2001 y los primeros de 2002, que nos afectó y mucho, pero la crisis actual ya lleva cuatro años", explicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Roberto Arévalo. "A partir de la imposición del cepo cambiario, y principalmente desde octubre desde 2012, cuando se prohibió convertir los créditos hipotecarios de pesos a dólares, la situación se ha ido agravando cada vez más", añadió.

Con el consenso de identificar al cepo cambiario como el principal factor responsable del estancamiento del sector, tras la asunción de Mauricio Macri como presidente y de la liberación del tipo de cambio, las expectativas eran altas. El mercado inmobiliario, históricamente dolarizado en la Argentina, había atribuido la prolongada crisis a la restricción de operar en moneda extranjera; de la misma forma, se mostró optimista durante los primeros meses del 2016, con la esperanza de que con la apertura del cepo, los capitales en dólares que estaban fuera del país se volcasen al sector inmobiliario, generando una verdadera "reactivación primaria”. En esa perspectiva, la anunciada reaparición de los créditos hipotecarios a tasas razonables vendría a significar una espalda en la que tanto compradores como agentes podrían apoyar la esperada reactivación.

Sin embargo, hasta ahora, el efecto no fue el esperado. "No es que porqué el cepo se liberó hace tres meses, el mercado nuevamente se haya activado, o al menos no en la magnitud que nosotros esperábamos. Seguimos operando bajo las mismas variables, la gente no está convencida al momento de tomar decisiones, y las ventas siguen en el mismo nivel en el que veníamos”, explica el agente de real estate Damián Garbarini. "Venimos de una década donde desde el mismo sector inmobiliario se cometieron errores, y entre las falencias propias y las condiciones macroeconómicas, que no han acompañado, hoy estamos ante un panorama incierto”, agrega.

"El mercado inmobiliario en Argentina funcionó relativamente bien entre 2002 y 2009, aunque no fue hasta 2011, tras una estricta política de regulación con el tipo de cambio establecido por el Gobierno, cuando el sector sufrió una sería recesión. Actualmente, el mercado inmobiliario argentino se tiene un 42% menos de actividad a respecto a los años de bonanza”, afirma José R. Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario. En su informe, destaca que la Argentina es el segundo país –detrás de los Estados Unidos- con mayor cantidad de dólares en manos de sus ciudadanos. Ante esta circunstancia, la liberación del mercado cambiario se preveía como una de las mejores oportunidades de reactivar el mercado tras la meseta en la que había ingresado en los últimos años.

"Lo que se esperaba, principalmente, era que se genere un shock de confianza que vuelva a atraer al inversor”, explica Jorge Dapelo, consultor inmobiliario al frente de la firma que lleva su apellido. "Eso todavía no ocurrió en la realidad, y los motivos son múltiples. Se están tomando medidas que sin duda se dirigen en ese sentido, y que van a terminar reactivando el mercado, cómo la salida del cepo y la reapertura de los créditos hipotecarios, pero quizás todavía no se logró generar un clima de confianza lo suficientemente fuerte. Hay muchas consultas, de a poco se va a generando un nuevo movimiento, pero el cierre de las operaciones todavía está lento”, agrega Dapelo.

En el mismo sentido se manifestó Daniel Baracat, al frente de BACI & Asociados, quien refiere que si bien la reactivación del mercado "está lenta en términos de escrituración interanual”, se percibe como positivo el "cambio de aire” en la dirección de la economía argentina. " Hoy hay una empatía diferente en el mercado, sobre todo desde el lado del desarrollista, de la gente que está con perspectivas concretas para el nuevo desarrollo inmobiliario”. En sintonía, agrega Jorge Dapelo que "existen muchos grupos inversores que bajo estas nuevas condiciones, están mirando tierras para hacer nuevos emprendimientos en la zona”.

Desde el punto de vista del consumidor final, de aquel que compra una propiedad para vivir en ella, no se ha evidenciado aún una reactivación que logre paliar la caída que sufrió el mercado del real estate en los últimos años. Las escrituras en febrero de 2015 repuntaron levemente respecto al mismo período de 2014, pero todavía están lejos de los niveles en los que se operaba antes de la instalación de la crisis.

"Desde el punto de vista del comprador, la salida del cepo tuvo un impacto fuerte, pero todavía persiste la incertidumbre por varios motivos”, explica Baracat. "Uno de ellos es la incertidumbre respecto al precio real del dólar, que genera que muchas personas que tienen ahorros en moneda norteamericana todavía no estén seguros de transformarlos. El segundo es que, si bien se percibe un cambio de ánimo y se están generando nuevas operaciones, todavía no se alcanzó tal nivel de confianza de parte del comprador, que está a la espera de que se acomoden otras variables de la economía, como la inflación. En tercer lugar, aún faltan disposiciones claras en cuanto a la reactivación del crédito hipotecario, que si bien fue anunciado esta semana, tuvo más efecto de marketing que aplicación concreta por ahora”, agrega el inmobiliario.

El lanzamiento de una nueva línea de créditos hipotecarios indexados por inflación (atados al CER, el coeficiente de estabilización de referencia) despertó tanto grandes expectativas como grandes dudas, en el mercado de compraventa de propiedades nuevas y usadas, y también en el mercado del alquiler.
El vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, Gustavo Llambías, sostuvo que "era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace años desde la institución".

Asimismo, destacó la importancia para la clase media, ya que "el crédito a largo plazo es un elemento esencial para el mercado y producirá un cambio profundo, recuperando a los sectores medios como clientes". Pero si bien desde todo al arco inmobiliario se recibió la noticia con benplácito, también despertó dudas. "El crédito está dirigido principalmente a sectores de clase media y de clase de media baja, que son los sectores más vulnerables y a la vez los más desinformados respecto de cómo defender su inversión. Y en un panorama de inflación proyectada que supera el 35%, resulta difícil para alguien de clase media poner sus ahorros en una hipoteca indexada por inflación”, comenta Daniel Baracat.

"Yo creo que en este caso el gobierno apresuró la salida de los créditos hipotecarios”, comenta Jorge Dapelo, siguiendo la misma línea. "Tal vez lo ha hecho como para dar una señal al mercado, pero con esta tasa de inflación, es imposible que a la gente se embarque. Estos sistemas seguramente funcionan, pero son necesarias tasas de inflación mucho más bajas. Creo que es una señal positiva, que ha sido una especie de guiño al mercado, pero que quizás haya sido una medida apresurada”, agrega.

En Esteban Echeverría, el boom inmobiliario que experimentó la localidad de Canning en la pasada década se transformó en un motor de desarrollo para toda la región, y no se vio exento de la ralentización que sufrió el mercado en los últimos años. Allí, sin embargo, se conjugan particularidades que obligan a un análisis diferenciado respecto de las expectativas del sector. Con nuevos desarrollos construyéndose en forma de fideicomisos, el impacto de las nuevas líneas de crédito tendría un impacto marginal sobre el amperímetro del mercado.

"En Canning, en los barrios nuevos que se están construyendo, las propiedades no son aptas de crédito hipotecario hasta que no se escrituren, por lo que el sector en gran parte se queda afuera de los beneficios de las nuevas líneas de crédito”, explica Damián Garbarini. En la misma línea, coinciden en que la medida tendrá mayor impacto sobre las propiedades ya establecidas y que se encuentran a la venta. "A nivel local, hay un segmento va a favorecer, que es el de las propiedades ya consolidadas y el de algunos condominios nuevos, que se están desarrollando y que ya tienen condiciones de escrituración”, agrega Daniel Baracat.

Otro de los aspectos que ha generado incertidumbre, y a los que algunos sectores han atribuido el hecho de que la reactivación sea más lenta de lo esperado, es el precio actual al que se encuentran tasadas para la venta muchas propiedades, que ha generado un aumento de los alquileres concomitante con el bajo nivel de nuevos propietarios. "Hoy hay un déficit de casas en el mercado inmobiliario que no solamente se da a nivel local, sino que está generalizado en toda la Provincia de Buenos Aires y en la Capital Federal. Hay mucha más gente que alquila, porque los precios que se manejan para la compra venta están muy alejados de la realidad”, argumenta Garbarini, quien opina que Canning –la gran usina inmobiliaria del partido- no está exenta de la problemática.

"En la última década, creo que se desarrolló más allá de lo que el mercado estaba dispuesto a aceptar, y hoy se están viendo las consecuencias. En Canning hay trece mil lotes en oferta, para una demanda que con suerte alcanza los dos mil o tres mil terrenos”, argumenta Garbarini, a la vez que agrega que "de cada mil lotes que se venden, se construyen 110 casas”.

"Durante una década, estuvimos mirando el ticket del inversor sin pensar en el consumidor final”, agrega el CEO de DG Negocios Inmobiliarios. "Hace falta un cambio de paradigma para esta nueva década. No podemos seguir mirando al inversor, que últimamente ya no apuesta al real estate o que se descapitalizó. Necesitamos tener en cuenta otras variables, y redirigir el foco de los desarrollos al consumidor final; a la persona que realmente va a habitar esos desarrollos, y no al inversor”, agrega Garbarini.

Sin embargo, esa visión no está generalizada. Consultado sobre esta situación, Daniel Baracat –de BACI & Asocados- manifestó que "el producto ‘sano’, que está bien llevado a cabo, con condiciones de escrituración claras, está activo y es acorde a la demanda. Hemos visto ejemplos concretos como Vista Canning y Fincas del Alba, que se han vendido muy bien, y que demuestran que en ese segmento, cuando se generan condiciones claras, hay un terreno muy fértil sobre el que avanzar y que resulta muy atractivo para el desarrollo de nuevas inversiones”.

En el mismo sentido, Jorge Dapelo afirma que "se está vendiendo prácticamente al costo” en los nuevos desarrollos, por lo que las condiciones de inversión mantienen su atractivo, libres de distorsiones en el precio final. "A nuestro criterio, los precios para los nuevos desarrollos no van a bajar. Hoy estamos en costos de construcción cercanos a los 1.300 dólares por metro cuadrado, y se está vendiendo en un valor entre los 1.600 y los 1.700 dólares. No existe margen para reducir los precios”, agrega Dapelo.

En lo que sí existe coincidencia, es en los precios a los que se tasan las propiedades ya construídas y ya consolidadas en Canning. "Existe una distorsión, que se empezó a generar cuando se saturó el mercado de actores inmobiliarios. Antes había una decena de agentes trabajando en Canning, y hoy superan fácilmente los cincuenta”, agrega Garbarini.

Comentarios