COUNTRIES

Las construcciones en espacios comunes no deberán pagar IVA

Un fallo de Cámara posterior a la vigencia del nuevo Código hizo caso omiso a sus normas y no aplicó propiedad horizontal ni el IVA a las construcciones comunes en los countries y barrios privados.
lunes, 25 de abril de 2016 · 00:00

A contramano de la normativa del nuevo Código Civil y Comercial, la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal dijo que no se debe aplicar los criterios de la propiedad horizontal a los barrios cerrados y, por lo tanto, que los propietarios de lotes no deben pagar el IVA por las construcciones en los espacios comunes.

Si bien el Código está vigente desde el 1 de agosto pasado, se conoció la semana pasada un fallo en el que la Sala II de la Cámara, -en la causa Fideicomiso Nordelta-, revocó en octubre pasado la sentencia del Tribunal Fiscal de la Nación, la cual había confirmado el criterio de la AFIP que exigía una deuda de IVA por las construcciones realizadas en espacios comunes del barrio privado.

El conflicto respecto al gravamen que pesa sobre las áreas comunes tiene su origen en la ausencia de normas específicas que permitan encuadrar a los countries, clubes de campo y barrios privados, en alguna de las figuras de derecho real previstas por el antiguo Código Civil y Comercial.

En la mayoría de los emprendimientos, enmarcados entonces bajo el régimen de Geodesias, el comprador adquiría un terreno propio –su lote- y una participación social o accionaria sobre la persona jurídica – configurada como una Sociedad Anónima, Asociación Civil, etcétera- que es titular de los espacios comunes. De esa forma, el comprador adquiere derechos sobre los bienes comunes del barrio, pero no los compra, por lo que no deberían estar incluidos en el cálculo del IVA a pagar por la venta del lote.

 Sin embargo, desde la perspectiva de  la AFIP, -basada en el principio de que en materia tributaria prevalece la realidad económica de la operación por sobre las formas jurídicas que adopte-, los barrios privados se comercializan como un todo indivisible, por lo que al venderse el terreno también se incluye el valor de las obras realizadas en espacios comunes. Bajo esa interpretación, el separar el acceso a las áreas compartidas de la operación de venta del lote constituiría una maniobra evasiva.

El nuevo Código Civil, que entró en vigencia en agosto pasado, buscó saldar aquella ausencia de normas al configurar a los barrios privados, countries y clubes de campo como ‘conjuntos inmobiliarios’, a quienes aplica el marco legal de la Propiedad Horizontal, según el cual tanto el terreno privado que se adquiere cómo las áreas comunes son interdependientes y conforman un todo no escindible.

La última sentencia de la Cámara respecto a la causa Nordelta, sin embargo, falló en contra del criterio de la AFIP –que había sido confirmado por el Tribunal Fiscal de la Nación- y dictaminó que la forma jurídica adoptada para la venta de lotes había sido adecuada. Por lo tanto, no correspondía el pago de Impuesto al Valor Agregado sobre los espacios comunes, ni era necesaria la aplicación del derecho de Propiedad Horizontal, a contramano de lo que reglamenta el nuevo Código.

Todos los countries y barrios cerrados, a partir de la vigencia del nuevo Código Civil, deben adecuar su estructura jurídica al nuevo marco. Sin embargo, cómo parece confirmar el más reciente fallo de la Cámara, aún no parecen estar claros cuáles serán los plazos para la adecuación, así como las normas que regirán el traspaso.

Comentarios