Un informe de Tejido Urbano revela que el alquiler dentro de barrios privados comienza a consolidarse en el corredor de Canning. Ezeiza, Esteban Echeverría y San Vicente suman cerca de 900 hogares inquilinos en la localidad con mayor crecimiento del conurbano bonaerense.
Alquiler en barrios cerrados: crece el fenómeno en Canning, Ezeiza y San Vicente
Un informe de Tejido Urbano revela que los alquileres dentro de countries de Canning suman cerca de 900 inquilinos.
15 de marzo de 2026 - 10:00
Aunque el fenómeno tiene mayor escala en el corredor norte del AMBA, el sur empieza a mostrar un crecimiento sostenido vinculado a la expansión de urbanizaciones cerradas y a nuevas estrategias residenciales de sectores de clase media y media alta.
Un mercado que comienza a consolidarse
El análisis de radios censales que coinciden con urbanizaciones cerradas permite identificar la presencia de hogares inquilinos sin privaciones materiales dentro de estos desarrollos.
Según el informe de Tejido Urbano:
- Ezeiza registra 445 hogares inquilinos (1.053 personas).
- Esteban Echeverría suma 327 hogares (1.010 personas).
- San Vicente contabiliza 120 hogares (360 personas).
En conjunto, estos tres distritos reúnen cerca de 900 hogares que alquilan dentro de barrios privados, lo que muestra que el alquiler ya no es un fenómeno marginal en esta zona del conurbano.
El crecimiento se vincula con la expansión de proyectos residenciales en torno al eje de Canning y la Autopista Riccheri, que en los últimos años se consolidó como uno de los polos inmobiliarios más dinámicos del sur metropolitano.
Familias predominantes en los barrios privados del sur
Uno de los rasgos distintivos del corredor sur es el perfil familiar de los hogares que alquilan en barrios cerrados.
De acuerdo con el informe de Tejido Urbano, en Esteban Echeverría el 52,6% de los hogares inquilinos corresponde a familias nucleares completas, mientras que en San Vicente ese grupo alcanza el 49,2%.
Estos valores se ubican muy por encima del promedio del Área Metropolitana de Buenos Aires, donde los hogares familiares representan 34,4% dentro de los barrios cerrados analizados.
Este patrón refleja que las urbanizaciones del sur mantienen una fuerte orientación hacia viviendas tipo casa y lotes de baja densidad, en contraste con otras zonas del AMBA donde crecen los desarrollos con departamentos.
El tamaño promedio del hogar también resulta mayor que en otros municipios: en Esteban Echeverría alcanza las 3,09 personas por vivienda, uno de los valores más altos del conjunto analizado.
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Menos hogares unipersonales
Otra diferencia con el mercado del norte metropolitano aparece en la proporción de hogares unipersonales.
Mientras que en municipios como Pilar o Tigre este tipo de hogares supera el 30%, en el corredor sur los valores son considerablemente menores:
- Esteban Echeverría: 14,7%
- San Vicente: 20,8%
Estos datos refuerzan la idea de que los barrios privados del sur continúan orientados principalmente a la vida familiar, más que a unidades pequeñas destinadas a profesionales solos o a estadías temporarias.
El peso territorial de las urbanizaciones
El informe también señala la expansión territorial de estos desarrollos en la región.
De acuerdo con el relevamiento basado en el mapa de urbanizaciones cerradas, Ezeiza concentra aproximadamente 19,7 km² de barrios cerrados, mientras que San Vicente supera los 14 km² y Esteban Echeverría ronda los 13 km².
Si bien estas superficies se encuentran por detrás de los grandes polos del norte como Pilar o Tigre, ubican al corredor sur dentro de un segundo anillo de expansión de urbanizaciones cerradas en el AMBA.
Canning como centralidad del crecimiento
Gran parte de esta dinámica se articula alrededor de Canning, que funciona como centro comercial y de servicios para los barrios privados distribuidos entre Ezeiza y Esteban Echeverría.
La presencia de centros comerciales, colegios privados, infraestructura de servicios y la conectividad con la Ciudad de Buenos Aires contribuyeron a consolidar a esta zona como uno de los principales polos residenciales del sur metropolitano.
Este proceso también explica por qué cada vez más propietarios optan por poner en alquiler viviendas dentro de barrios cerrados, generando una oferta que hasta hace algunos años era prácticamente inexistente en esta zona.
