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Countries: la controversia por la conversión en consorcios

Los countries deberán convertirse en consorcios, aunque todavía desconocen cuáles serán los pasos a seguir. Las diferentes posturas sobre el proceso en Canning.

Hace aproximadamente un mes atrás la Inspección General de Justicia había determinado que los countries y clubes privados estaban obligados a convertirse en consorcios adecuándose a la normativa de la propiedad horizontal, primero en un plazo de 180 días y luego en el marco de la pandemia por el coronavirus alargó el tiempo a 360 días.

Dicha noticia llegó rápidamente a los countries de la zona de Canning, ya que varios de ellos funcionan hasta el momento como asociaciones sin fines de lucro o sociedades anónimas, en tanto tuvieron que asesorarse legalmente para determinar cómo impactaría esta medida en sus formas actuales de organización.

Lo cierto es que la situación de la adecuación produjo una gran controversia entre las distintas partes involucradas de Canning, por lo cual El Diario Sur dialogó con varios expertos de Canning en el tema para despejar las dudas y las diversas versiones que hubo en torno a cómo será la transformación de los countries a la propiedad horizontal.

“El Código Civil 2075 te dice que los barrios deberán adecuarse, pero esto no significa que haya que cambiar todo. El cambio debe ser en la organización en relación a las mayorías por la toma de decisiones en los countries no es que tienen que volver a escriturar”, sotuvo Guadalupe Zambiazzo, escribana de Canning, quien continuó y explicó las dificultades que surgirán sino se lleva a cabo la modificación de la parte correspondiente. “En el caso de que la medida de la IGJ prospere, para reformar el reglamento necesitas unanimidad y va a ser imposible que esto se logre en Canning cuando: no tienen que estar inhibidos y deben estar presentes los titulares registrales y en este caso hay muchos fallecidos que no hicieron la sucesión”, aseguró sobre la conversión de los countries en consorcios.

La profesional de 55 años de Canning prosiguió e hizo hincapié en que la determinación de la IGJ sobre la adecuación de los countries en consorcios: “Es de incumplimiento imposible la medida de la IGJ porque en los countries que hay 200 o 300 lotes ¿Cómo haces para conseguir a todos los titulares registrales y que los herederos estén de acuerdo a firmar?”, agregó. No obstante, sostuvo que la medida impactará favorablemente en un sector particular de los countries. “Los administradores están muy contentos porque se les complicaba mucho la cobranza de expensas, porque ahora sería recupero ordinario”, completó la vecina de Canning sobre los eventuales beneficios de los consorcios.

Quienes deberían intervenir en la adecuación y cuáles serían los costos

  • Costos en los honorarios de los escribanos.
  • Costos altos porque va a tener que ser un trámite excepto de impuesto de sellos, porque la adecuación no es una nueva transferencia de dominio.
  • Costo en el agrimensor en el caso de que haya que adecuar las partes comunes y acceder a las partes exclusivas de los dueños, si es que tienen que adecuar esos planos.
  • Abogados para aquellos que recurran a presentaciones legales.

La visión del administrador de un country

Juan Ballardín es administrador de Los Naranjos, Campos de Echeverría, Lomas Link, entre otros, argumentó por qué la adecuación sería viable para la organización de los countries: “Con respecto al crédito de expensas los consorcios tienen acción ejecutiva y se resuelve rápidamente el cobro, mientras que en las sociedades los jueces llevan las deudas de expensas a un juicio ordinario comercial. Facilitaría las cosas de esta manera”.

“Los consorcios se constituyen finalmente para recuperar los gastos de conservación y mantenimiento para que las partes no se caigan, si existiría una actividad tributaría, pero sería la excepción”, agregó el vecino de Canning.

Asimismo, Juan se refirió a la adecuación y afirmó que “hoy en día está en pañales porque empezó el proceso en capital, pero tiene que acompañar la provincia y el resto”. “Es un buen paso, pero hay un montón de aristas por resolver. Es decir, si te dificultan el trámite de adecuar reportaría casi una segunda escritura, en cambio si te dan facilidades el barrio ya tiene escritura y es simplemente tratar de buscar los tractos abreviados para que un plano de geodesia valga un plano de catastro”, detalló al tiempo que completó: “De esta manera un estatuto tendría su equivalente en un reglamento de copropiedad y así la salida de la IGJ de la sociedad sería una continuadora en un consorcio propietario”.

La opinión jurídica

¿Es legal que sea la IGJ la que imponga dicho plazo y sanciones?

“Claramente la invasión de competencia por el organismo desnaturaliza sus funciones como órgano de control sin aptitud legislativa para reglar o normar cuestiones ajenas a su ámbito propio. Asimismo, la injerencia de la IGJ en el marco de relaciones propias al dominio, genera una desigualdad en relación a otras personas jurídicas constituidas en otras jurisdicciones, dejando en desventaja a aquellos emprendimientos que en su constitución bajo “Asociaciones” se inscribieran en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, explicó Leonardo Polito, abogado y vecino de La Horqueta especializado en el tema de la conversión de los countries en consorcios.

“La eventual aplicación de sanciones como la forzada adecuación bajo elevados costos, y quizás de imposible cumplimiento, pone a estos emprendimientos en una situación de desigualdad frente a aquellos inscriptos en otras jurisdicciones”, subrayó.

¿Cuáles serían consecuencias negativas para los propietarios?

“No es solo desde una faz económica sino desde las mismas formas de vincularse entre los propietarios, que se debe analizar conflictiva. Desde un aspecto estructural, al migrar a un régimen de propiedad horizontal y convertirse en consorcios, los propietarios se someterían a costosos procedimientos tanto en la necesidad de nuevos planos, escrituras e innumerables gastos en honorarios por la intervención de escribanos, agrimensores, abogados etc”, detalló Leonardo Polito, abogado y vecino de La Horqueta.

“En tanto el complejo se estructure sobre la participación de unidades propias y compartidas bajo titularidad de una sociedad anónima o cuando existe un dominio sobre las partes propias con un condominio y servidumbres sobre las partes y cosas comunes, ya sea desde dificultades de índole técnicas hasta lo gravoso que resultaría en términos económicos esa conversión, motivan el enérgico rechazo y repudio a la resolución de IGJ”, cerró el vecino de Canning.

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